بعد از انقضاء مدت اجاره بين مستأجر كل و مستأجر جزء رابطه استيجاري وجود ندارد

0

 بعد از انقضاء مدت اجاره بين مستأجر كل و مستأجر جزء رابطه استيجاري وجود ندارد

روزنامه رسمي 9168-30/3/1355

حكم شماره 9-10/3/1355

شماره 40260      17/3/1355

رديف 36

رأي هيأت عمومي ديوان عالي كشور

در مورد مستأجري كه حق انتقال جزئي از مورد اجازه را به غير دارد در بابت اينكه آيا مستأجر مزبور بعد از انقضاي مدت اجاره حق اقامه دعوي عليه مستأجر به خواسته تعديل اجاره بها و تخليه يد او را دارد يا خير ؟

دو رأي معارض از شعبه ششم و دهم دادگاه هاي بخش تهران صادر شده است ، بدين شرح :

1) رأي مورخ 17/4/54 شعبه 6 دادگاه بخش در مورد دعوي تخليه به سبب نياز شخصي جهت كسب و كار و نظر به اينكه خواهان به موجب سند اجاره رسمي شماره 3991-22/11/42 مستأجر كل رقبات مذكور در سند بوده كه برابر شرط مذكور در سند حق انتقال اجاره را به غير دارد و طرفين توافق در ارجاع قضيه به داوري و يا ختم موضوع به صلح و سازش نداشته و دادگاه به منظور تعيين حق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره مبادرت به جلب نظر كارشناس نموده و كارشناس منتخب به موجب نظريه كتبي خود كه در مهلت معينه تقديم و به شماره 4486-16/10/53 ثبت دفتر شده است ميزان حق كسب و پيشه خوانده را در عين مستأجره معادل يك ميليون و يكصد هزار ريال برآورد نموده است كه اين نظر مخالفتي با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضيه ندارد اعتراض آقاي وكيل خواهان به نحوي نيست كه اعتبار آن را از اثر انداخته و جلب نظر هيأتي از كارشناس را لااقل در اين مرحله از دادرسي ايجاب نمايد اعتراض بعدي آقاي وكيل خوانده به عقيده كارشناس و اينكه خوانده در فرجه قانوني براي اعتراض در مسافرت خارج از كشور بوده بر فرض صحت چون وكيل داشته و آقاي وكيل به موقع مي توانسته اعتراض نمايد موجه و قانوني نيست و قابل ترتيب اثر نمي باشد و نظر به اينكه اعتراضات آقاي وكيل خوانده در پذيرش دعوي از طرف دادگاه و موضوع و محتواي آن صحيح و قانوني نمي‌باشد زيرا برخلاف نظر ايشان مستأجر كل حق طرح دعوي تخليه به سبب نياز شخصي دارد و در قانون به صراحت از موجر نام برده و موجر هم در اين قرارداد مستأجر كل است كه سند اجاره را تنظيم كرده ورابطه فيمابين متداعيين برقرار است كما اينكه اجاره را او دريافت مي‌‌دارد و تا وقتي كه مالك بر طبق ماده 20 قانون مالك و مستأجر و ماده 5 همان قانون به اختيار خود در مقام تجديد اجاره با مستأجر جزء برنيامده است و از اين امتياز قانوني ، استفاده نكرده است و به عبارت اخري قائم مقام مستأجر كل نشده است رابطه اجاره با همان شرايط و خصوصيات منعقده فيمابين حتي بعد از انقضاي مدت اجاره بين متداعيين برقرار و محكوم به دوام است و استناد به مواد قانون مدني وارد بر اين رابطه نبوده و بر آن حكومت نمي كند زيرا آثار اجاره و حقوق وتكاليف موجر و مستأجر در برابر هم و انحلال اجاره احكامي ويژه دارد كه در قانون مالك و مستأجر پيش بيني شده است و همان تبصره ماده اول قانون مالك و مستأجر و ديگر مواد قانون مرقوم مؤيد اين واقعيت است كه با سپري شدن مدت اجاره و تحصيل تدريجي منافع مستأجر كل كه خود نيز در مقابل مالك متعهد پرداخت اجرت‌المثل است مستأجر جزء هم در مقابل مستأجر كل حق و تكليف داشته و مادام كه مالك وارد در رابطه بين طرفين دعوي نشده و به نحوي از انحاء اعلام اراده در قطع رابطه مذكور نكرده است سمت موجر بودن خواهان زايل نمي شود و آوردن تمثيل از باب اعتراض ثالث با ورود ثالث موجب بي اعتبار دعوي مطروحه نمي‌شود و اجرت المثل در پايان هر ماه قابل پرداخت است و مستأجر تكليفي در پرداخت بيش از استفاده از منافع را ندارد دليل بر اين نمي‌شود كه رابطه حقوقي بين طرفين قطع شده است . همچنان كه با انقضاي مدت اجاره بين مالك و مستأجر كل رابطه فيمابين آنان قطع نمي شود و صورت قراردادي در هر دو رابطه باقي است و قواعد اجاره و ضوابط قانوني در هر دو آن جاري است و در صورتي مستأجر كل را از درخواست تخليه مي‌توان منع كرد كه به طور صريح و يا ضمني از طرف قانونگذار پيش بيني شده باشد و نمي توان تصور كرد كه في المثل اگر مستأجر جزء تخلف در پرداخت اجاره كرده و يا تعدي و تفريط نمود مستأجر كل كه در حقيقت موجر است ممنوع از طرح دعوي باشد زيرا مالك تا وقتي به مستأجر جزء براي انقضاء اجاره و به وجود آوردن رابطه مراجعه نكرده است دخالتي در رابطه حقوقي آن دو ندارد و برابر عقد اجاره اصلي ( مالك و مستأجر اوليه ) مستأجر در اثر عقد اجاره منتفع از مورد اجاره و جانشين مالك مي شود مستأجر به نوبه خود نيز مالك منفعت است و در اين باره قائم مقام مالك اصلي به شمار مي رود و يا اجازه اي كه دارد ديگر را در جزء مورد اجاره جانشين خود ساخته است و تسليم عين مستأجره به مستأجر ثانوي نياز به اذن مالك ندارد و اين خود مؤيد نظر دادگاه است كه مالك به هيچ وجه مداخله‌اي در اين رابطه نمي‌تواند داشته باشد و انقضاي مدت اجاره هم اثري در بقاء تصرف مستأجر اول يا دوم ندارد زيرا قانون مالك و مستأجر وجود اين رابطه و شرايط و اركان اجاره را مستمر و مداوم و قابل گسيختن به غير از جهات قانوني ندانسته است و با فرض اجاره دوم مقيد به مدت اجاره اوليه باشد انقضاي آن سلب رابطه از مستأجر كل با مستأجر جزء نمي‌نمايد و خلاصه آنكه طرح دعوي از ناحيه مستأجر كل كه سمت موجر را دارد به وجه عنوان شده موافق قانون و استنكاف از رسيدگي بدان مخالفت با قوانين موضوعه دارد و در محتواي قضيه هم ادعاي بي اعتباري شهادت شهود و عدم احراز احتياج شخصي اگرچه موادي گواهي گواهان كافي بر اثبات احتياج شخصي است لكن با توجه به نحوه انشاء و شقوق ماده 9 قانون مالك و مستأجر كه در آن دو مجدداً اعلام قصد موجر براي تخليه را كافي براي پذيرش دعوي دانسته است و از اين جهت فرقي بين دو شق مذكور نيست و نحوه انشاء ماده ناشي از تبعيت قانونگزار از حكم كلي‌تري است كه همانا پرداخت حق كسب به مستأجر محل كسب غير متخلف است كه بر اين تقدير نياز به اثبات ندارد و خوانده هم دليل و مدرك مثبته خلاف ادعا به دادگاه تقديم نداشته است بنابراين دعوي اقامه شده صحيح به نظرمي رسد و به استناد مواد 9 و 10 و 11 و 16 قانون مالك و مستأجر حكم بر تخليه و رفع يد از مورد اجاره جزء پلاك مذكور در فوق در قبال پرداخت مبلغ يك ميليون و يكصد هزار ريال بابت حقوق كسب و پيشه خوانده در مورد اجاره و با بودن مهلت دو ماهه از تاريخ قطعيت دادنامه صادر و اعلام مي‌دارد .

2) حكم شماره 253-11/4/54 شعبه دهم دادگاه بخش تهران رأي دادگاه خواسته خواهان به شرح دادخواست و توضيحات وكلاي وي در جريان دادرسي عبارت است از :

تخليه مورد اجاره خوانده به لحاظ احتياج شخصي براي كسب خودش و تعديل و افزايش اجاره بها كه دادگاه دعاوي مطروحه را به جهات زير وارد نمي داند :

به موجب اجاره نامه رسمي شماره 3911-22/11/42 تنظيمي در دفترخانه 214 تهران تمامي يك باب گاراژ مشتمل بر صحن و انبارهاي سرپوشيده و حجرات و ساير لوازم از قبيل مستراح و دستشويي و چاه و منبع آب به انضمام سه باب مغازه متصل به هم واقع در سمت غرب درب ورود گاراژ ساخته شده در قسمتي از پلاك هاي شماره 7 فرعي از 4654 و يك و دو فرعي از 4654 واقع در بخش 6 تهران از طرف آقاي حسين مينويي صابري به اجاره آقاي حاج علي آقا شيرازيان داده شده است كه به موجب بند 7 اجاره نامه مذكور به مستأجر مذكور حق داده شده است كه مورد اجاره را جزئاً به غير انتقال دهد و مدت اجاره سه سال شمسي از اول اسفند ماه 42 تعيين شده است . خواهان با حق انتقال به غيري كه داشت به موجب سند اجاره نامه رسمي شماره 5814-11/12/43 قسمتي از مورد اجاره خود را به خوانده اجاره داده است و مدت اين اجاره بيست و نه ماه شمسي از اول مهرماه سال 43 تعيين گرديده است به موجب مقررات قانوني در زمان بقاي مدت اجاره مستأجر مالك منافع مورد اجاره است و وقتي مدت اجاره خاتمه يافته مالكيت منافع براي مستأجر لحظه به لحظه با تصرف تحقق مي يابد ( مستنبط از ماده 466 قانون مدني و تبصره اول ماده 1 قانون مالك و مستأجر) پس بنابراين مستأجري كه مدت اجاره وي منقضي شده فقط در محدوده اي كه متصرف است براساس تصرف خود مستأجر تلقي مي‌شود . وقتي مستأجر كل ( مستأجر اول ) با اختياري كه در اجاره نامه به وي داده شده است قسمتي از مورد اجاره را به غير انتقال دهد در حقيقت مستأجر جزء در محدوده متصرفي خود قانوناً مستأجر تلقي مي شود و بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر كل يا مالك جزء به حكم قانون مالك منافع محدوده متصرفي خود مي باشد و مستأجر كل ديگر نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و نه مالك منافع مورد اجاره وي مي باشد و فقط قانون تصرفات استيجاري وي را بعد از انقضاء مدت اجاره اش با مالك فقط در محدوده متصرفي شخصي وي آن هم بر مبناي تصرف معتبر مي داند و به همين جهت است كه ماده 20 قانون مالك و مستأجر به مالك اجازه داده است كه بعد از انقضاي مدت اجاره مستأجر كل هر آن كه بخواهد مستقيماً با مستأجرين جزء مي تواند طرف اجاره قرار گيرد و در حقيقت از نظر حقوقي مستأجر كل بعد از انقضاي مدت اجاره نسبت به مستأجرين جزء سمت وي در حد يك واسطه است چه آنكه نه مالك منافع مورد اجاره مستأجر جزء است و نه در محدوده مورد اجاره مستأجر جزء تصرفي دارد و چون طبق ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني فقط دعاوي اشخاص ذينفع در محاكم قابل پذيرش مي باشد و بنا به مراتب با انقضاي مدت اجاره مستأجر كل و عدم تصرف در محدوده متصرفي مستأجر جزء ديگر مستأجر كل مالك منافع محدوده متصرفي مستأجر جزء نمي‌باشد تا بتواند عليه وي به تقديم دادخواست و طرح دعوي مبادرت نمايد بنابراين دادگاه دعاوي مطروحه را قابل استماع دانسته و به رد آن ، اظهار نظر مي‌نمايد .

دادستان كل كشور – احمد فلاح رستگار

به تاريخ پنجم خردادماه يك هزار و سيصد و پنجاه و پنج هيأت عمومي ديوان عالي كشور به رياست جناب آقاي ناصر يگانه رياست كل ديوان عالي كشور و با حضور جناب آقاي احمد فلاح رستگار دادستان كل كشور و جنابان آقايان رؤسا و مستشاران شعب ديوان عالي كشور تشكيل گرديد . پس از طرح و بررسي اوراق پرونده و قرائت گزارش استماع عقيده جناب آقاي دادستان كل كشور مبني بر :

« قانون راجع به روابط مالك و مستأجر سال 1339 تصرف به عنوان اجاره يا صلح منافع يا هر عنوان ديگري كه به منظور اجاره باشد را ملاك شمول مقررات آن قانون دانسته است . بنابراين اگر مستأجر كل قسمتي از مورد اجاره را به ديگري به اجاره واگذار كند فقط در مدت اجاره مستأجري كل با مالك رابطه استيجاري بين مستأجر كل و مستأجر جزء برقرار مي باشد ولي بعد از انقضاء مدت اجاره مستأجر كل چون ديگر تصرفي در قسمتي از مورد اجاره كه خود به اجاره واگذار نموده است ندارد نمي‌تواند از مقررات قانون راجع به روابط مالك و مستأجر نه به طرفيت مالك و نه به طرفيت مستأجر جزء استفاده كند بلكه با توجه به ماده بيستم آن قانون رابطه استيجاري بين مالك و مستأجر جزء كه متصرف عين مستأجره است برقرار مي‌گردد».

رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي كشور

با توجه به ماده اول قانون روابط مالك و مستأجر و تبصره آن و با اتخاذ ملاك از مادتين 5 و20 قانون مزبور ، مستأجري كه با استفاده از حق واگذاري به غير قسمتي از مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد ديگر بعد از انقضاء مدت اجاره مالك منافع قسمتي كه واگذار گرديده نيست و تصرفي هم در اين قسمت براي او باقي نمانده تا بتواند تخليه يا تعديل اجاره بهاي آن را از مستأجر جديد بخواهد. در چنين موردي رابطه حقوقي مستأجر سابق نسبت به قسمتي كه واگذار گرديده قطع شده و بين مستأجر جديد و مالك رابطه استيجاري برقرار گرديده است.

اين رأي طبق ماده 3 قانون اضافه شده به آيين دادرسي كيفري مصوب 1337 در موارد مشابه براي دادگاه ها لازم الاتباع است.

برای خرید و دانلود تمام متن آرا مربوط به روابط موجر و مستاجر و اماکن استیجاری در یک فایل قابل ویرایش بر روی لینک زیر کلیک کنید :

5,000 ریال – خرید

fb instagram

ممکن است شما دوست داشته باشید

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

کد امنیتی *